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En 1999, con 20 sueldos se compraba uno de 65 m2, pero hoy hacen falta 61. Es una combinación de devaluación, pérdida del poder adquisitivo y créditos caros.

Con los precios y créditos hipotecarios actuales, un joven con trabajo estable que quisiera irse a vivir solo podría comprar apenas medio monoambiente. Si estuviera en pareja, entre los dos tal vez podrían llegar al departamento. Y aún para una familia con $ 12.000 de ingresos sería complicado poder comprar. Es que llegar al primer departamento hoy lleva el triple de esfuerzo que hace diez años.

Así surge de un informe elaborado por L. J. Ramos, una reconocida empresa de bienes raíces. Según ese trabajo, hoy el metro cuadrado en Buenos Aires se cotiza en promedio 1.400 dólares, un 40% más que hace una década. Esto, sumado a la devaluación y la inflación, hace que hoy sea necesario usar el triple de ingresos para alcanzar el techo propio: si para comprar un departamento de 65 m2 una familia necesitaba en 1999 unos 20 sueldos, hoy precisa 61.

En esta situación juegan dos factores. Uno, que pese al actual bajón en la compraventa de inmuebles, las propiedades casi no bajaron de precio. Pero el principal problema es la falta de crédito accesible. Los bancos que mejores créditos ofrecen son el Hipotecario y el Ciudad, pero aún así sus préstamos, según L. J. Ramos, tienen un costo financiero total anual de entre el 18% y el 20%.

¿Qué puede comprar hoy la gente? El informe cita tres ejemplos:

• Un joven soltero que gana $ 3.000 mensuales no puede acceder al techo propio. Aún si tuviera el 30% del precio de un departamento para conseguir un crédito, y se lo dieran, con los valores actuales sólo podría comprar medio monoambiente, porque la mayoría de estos departamentos que se están ofreciendo en la Ciudad tienen más de 30 m2.
• Si ese joven estuviera en pareja, y entre ambos tuvieran un ingreso de $ 6.000, recién entonces podrían acceder al monoambiente.
• En cambio, si esa pareja tuviera hijos y precisara un tres ambientes, sólo podría conseguirlo si sus ingresos fueran de $ 11.500.

Pero para quienes buscan departamentos de tres o más ambientes hay un inconveniente extra. Aún con ingresos de $ 12.000 y con 20.000 dólares en el colchón como para empezar la operación, los créditos disponibles sólo alcanzarían para comprar no más de 60 m2: el problema es que hoy, casi el 80% de los tres ambientes en oferta tienen más de 65 m2.

Estas dificultades para combinar el ingreso con el crédito y el valor del m2 conspiran contra el desarrollo de la actividad inmobiliaria, una de las más importantes de la Ciudad. Pese al boom de los últimos años, en la década actual se venía construyendo un promedio de 7,2 viviendas por año cada 1.000 habitantes, cuando hace 35 años se hacían 15 cada 1.000 personas. Lo que plantean los ejemplos teóricos se verifica en la realidad.

“Entre los que buscan su primera vivienda, lo poco y único que se ve son chicos que tienen un buen ingreso, un ahorro y que además son ayudados por sus padres, recién entonces se meten en un crédito y para un departamento de no más de 60.000 dólares. Es muy difícil encontrar gente que quiera comprar sin ayuda de la familia, porque para empezar hay que contar con no menos de 20.000 dólares, aparte del crédito”, comentó Jorge Repka, titular de una inmobiliaria referente de San Telmo.

Fuente:  iEco Clarin – 29/10/2009

El Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo organizó esta semana un Seminario titulado “Vivienda para la clase media”. Ponencias y reflexiones al respecto. Por Arq. Damian Tabakman

En el módulo dedicado al financiamiento al comprador final, el licenciado Pablo Rojo, ex presidente del BHN, explicó las limitaciones que hay para el crecimiento de la actividad hipotecaria en el país. Básicamente dijo que al no haber una moneda en la cual pactar contratos de crédito a largo plazo, es virtualmente imposible expandir las operatorias hipotecarias existentes. Por otra parte, tampoco hay ahorros a largo plazo en activos financieros líquidos que se puedan usar para fondear préstamos inmobiliarios. En efecto, los depósitos bancarios son a cortísimo plazo y las otras alternativas de ahorro que la gente utiliza, como los dólares bajo el colchón o las propiedades para alquilar, son naturalmente ilíquidas y consecuentemente no sirven para fondear hipotecas.

Varias cámaras del sector están impulsando la idea de permitir la originación de préstamos hipotecarios a tasas reales de solo un dígito para que sean realmente accesibles para la gente, pero ajustables por inflación. Hay varias ideas sobre los índices a utilizar. Algunos, como Cavera y la Cedu, sugieren el CVS para que las cuotas suban a la par que los salarios, pero el descrédito del Indec llevó a otras instituciones, como la AEV, a optar por un índice nuevo que pondere los convenios colectivos de trabajo homologados oficialmente. En cualquier caso, la mayoría se orienta al uso de índices salariales. No obstante ello, hay economistas que prefieren el CER para que el esquema sea realmente simple y universal.

La idea se complementa con la creación de carteras con esas hipotecas que puedan securitizarse para ser colocadas entre el público inversor. La iniciativa de la AEV incorpora además una serie de seguros que apuntan a acotar la incertidumbre de los tomadores de los préstamos indexados, lo cual simultáneamente le daría mayor calidad a los propios vehículos de inversión. Básicamente se habla de un seguro de desempleo standard y de un seguro adicional que cubra los desfasajes transitorios que puedan surgir entre la situación particular de un cierto gremio al que pertenezca el deudor y el índice ponderado general.

Críticas y cuestionamientos

No hay dudas que los esquemas crediticios indexados son objeto de grandes críticas. Ello es indiscutible y hasta se podría decir que está socialmente instalado que no es una buena idea. En primer lugar el propio gobierno se opone a capa y espada a cualquier tipo de indexación porque le teme a la inflación. Es evidente que es como tapar el sol con las manos y decir que no es de día. Pero ideológicamente el gobierno piensa que la indexación aceleraría la inflación, de manera que están dispuestos a sostener su prohibición aunque ello traiga una seria de consecuencias indeseables. Pero naturalmente la gente, es decir los potenciales clientes o deudores de este tipo de créditos, si se les pregunta al respecto, también se oponen.

Sin embargo, a poco que cualquiera se ponga a reflexionar sobre la posibilidad de pactar contratos a largo plazo en moneda doméstica y a tasas de un dígito, caerá en la cuenta que el sistema indexado es el único posible. El propio BHN se ha opuesto a la propuesta basando su opinión en las malas experiencias de las viejas carteras hipotecarias indexadas que, en épocas de alta inflación, fueron imposibles de administrar.

Pero estos evidentes obstáculos, a juicio de los que impulsan la iniciativa, son salvables. De hecho, nadie piensa en aplicar cláusulas indexatorias sin las coberturas del caso, y esa es la razón por la cual se ha ideado el paquete de seguros antedichos. Por lo demás, cabe recordar que varios países latinoamericanos resolvieron el problema de la falta de hipotecas, logrando al día de hoy tener mercados crediticios vigorosos. Así sucede en Chile y en Brasil, donde se está combatiendo eficazmente el déficit habitacional. Y en estos sitios lo han hecho con préstamos indexados. Claro que el hecho de tener una tasa de inflación moderada es un elemento muy diferencial respecto de nuestra economía y nuestra historia, donde la cultura inflacionaria es alta, para el año próximo se proyecta una tasa de inflación del 15%, y en ese contexto el recuerdo de la 1050 está aun en la memoria colectiva de la gente.

El ahorro a largo plazo

Tan importante como lo señalado respecto de las hipotecas indexadas, es lograr al mismo tiempo la creación de un sistema de ahorro a largo plazo, idealmente sin subsidios públicos ni aportes de recursos gubernamentales ni previsionales, para que realmente se alcance un sistema sustentable en el tiempo y escalable masivamente. Definitivamente ello no es algo simple. La gente en nuestro país no cree en nada al momento de ahorrar. Y obviamente hay muchas razones para que así sea. Pensando el largo plazo, como se ha dicho, se opta por departamentos para alquilar o dólares bajo el colchón, según el tamaño del bolsillo de cada uno. Los depósitos bancarios se eligen solo para el corto plazo y el resto de las opciones (títulos públicos, acciones, deuda corporativa, incluso cuentas en el exterior) son solo para iniciados. La mayoría de la gente ni se entera que eso existe.

En otros países es muy diferente. En EEUU, por ejemplo, la gente mayoritariamente tiene activos financieros en su patrimonio y el mercado de capitales es consecuentemente gigantesco. Con las viviendas hipotecadas a largo plazo y a tasas muy bajas, el americano medio tiene acciones o bonos del tesoro aunque más no sea como parte de la cartera de su fondo de pensión. Pero en Argentina hasta eso (las AFJPs) han desaparecido.

Crear un vehículo de ahorro, con el cual se puedan fondear hipotecas, y en el cual la gente realmente crea, es un enorme desafío. Pensémoslo así: al momento de ahorrar a largo plazo, la gente quiere varias cosas, a saber: en primer lugar busca un activo que mantenga como mínimo el poder adquisitivo en el tiempo. De hecho, si la gente pudiera evitar la especulación en esta materia, lo haría sin dudarlo. Invertir en dólares es especulativo para quien vive en Argentina. A futuro, nadie puede garantizar cuál será el poder adquisitivo de la divisa norteamericana. De hecho, hay consenso que en los próximos tiempos el dólar perderá valor en el mundo a raíz de la híper emisión que se ha hecho para combatir la reciente crisis financiera global, y eso es virtualmente una realidad.

Invertir en inmuebles no necesariamente resuelve esta cuestión, pero al igual que los dólares bajo el colchón, da seguridad. En última instancia las propiedades son bienes registrables que nunca fueron confiscados en Argentina, a diferencia de otros activos.

La gran pregunta entonces es si es posible crear un vehículo alternativo nuevo, que el público elija voluntariamente por resultarle atractivo para mantener en el tiempo el poder adquisitivo de su plata. A su vez, tiene que estar bien garantizado, y adicionalmente tiene que servir para fondear hipotecas. Pero esto ya está inventado, y en el pasado llegó a ser enormemente popular en nuestro país, al menos hasta la década del sesenta. Se llaman Cédulas Hipotecarias. Son cuotas partes de un vehículo (hoy en día sería un fideicomiso financiero) conformado por hipotecas.

Las Cédulas Hipotecarias

A nuestro criterio, hoy en día las Cédulas Hipotecarias no deberían tener garantías del gobierno, a diferencia de lo que sucede en otras partes del mundo, como en el caso de Fannie Mae en EEUU. En nuestro país, los avales gubernamentales pueden llegar a verse por los inversores como contraproducentes y políticamente cuestionables. Si las hipotecas fueran indexadas, con una adecuada cobertura para los deudores que cubriera situaciones imprevistas a través de un inteligente paquete de seguros (como se dijo), se podría generar un instrumento de calidad apto para que la gente lo adoptara como una forma eficiente de ahorrar a largo plazo.

No habría que pensar en tasas altas en absoluto para seducir a los inversores. Solo habría que asegurarles el poder adquisitivo en el tiempo y una pequeña retribución adicional, además de una buena garantía hipotecaria. De esa forma se podría lograr un producto crediticio competitivo. Como inversión, no sería perfecta, ya se sabe. Es verdad que en caso de grandes desequilibrios macroeconómicos, el Estado terminaría interviniendo en el mercado hipotecario en favor de los deudores y en detrimento de los inversores. Eso ya pasó con la pesificación acá y recientemente en EEUU con la crisis de las hipotecas sub-prime. Pero no hay vehículos de inversión perfectos. Éste sería razonablemente seguro.

Por lo demás sería de gran importancia que, en caso que la idea prosperara, el instrumento tuviera liquidez en el mercado de capitales de manera que los inversores pudieran entrar y salir cuando lo desearan. Para eso quizás sí sea necesario que inicialmente exista un inversor institucional estatal, como podría ser el Anses, que transitoriamente invierta recursos con el objeto de darle volumen al mercado. Sería racional incluso que conservara estas inversiones hasta el final por cuanto sería una forma de calzar sus obligaciones futuras con los jubilados con inversiones adecuadas a tal fin por rentabilidad y seguridad.

Pero es clave que, en cualquier caso, esa sea una decisión voluntaria, no impuesta. Por último, sí sería deseable que la posibilidad de blanquear dinero no exteriorizado, que recientemente permitió el gobierno y que ya venció, se extienda a este tipo de inversiones en forma permanente. Ese sería probablemente el único aporte concreto a requerirle al gobierno.

Para que esta iniciativa funcione, es necesario generarla como un vehículo de inversión de alcance masivo, comunicando sus virtudes de manera simple y contundente. A nuestro criterio, desde la AEV, pensamos con el ingeniero Moises Altman que no podemos seguir perdiendo el tiempo. Hay que lanzarse con esto de inmediato. Es el único camino posible y sustentable. Puede fracasar, sin duda. Puede ocurrir que la gente no lo adopte como una inversión deseable o que los potenciales clientes no tomen hipotecas indexadas, aun con los seguros. Pero hay que intentarlo seria y profesionalmente. Es nuestra obligación para asumir responsablemente el problema gravísimo del déficit habitacional.

No estamos buscando que esto solo aplique a las viviendas nuevas, y mucho menos que se utilice para que los desarrolladores puedan vender su stock de viviendas en condiciones subsidiadas con recursos tributarios que quizás otros sectores necesiten más urgentemente. Esta iniciativa tiene que ser aplicable a todo tipo de hipotecas para vivienda. No tiene que haber subsidios ni desgravaciones. Tiene que ser un sistema saludable y genuino. Y tenemos que ponerlo a prueba ya mismo.

Damián Tabakman

Fuente:  ReporteInmobiliario.com – 26/10/2009

Con la devaluación abrupta del 2002 se generó una brecha entre valores e ingresos que hasta hoy a resultado imposible de zanjar. A pesar de algunas mejoras en líneas hipotecarias, sus condiciones se encuentran fuera de las posibilidades de una clase media que aspira a la compra de su primer vivienda.
Valores de viviendas, cuota hipotecaria, ingreso y esfuerzo salarial en Capital Federal y ciudades del interior del país.

La compra de la primera vivienda por parte de quien depende de un salario o ingreso medio, nunca ha sido una empresa fácil, sin embargo en los últimos años, a partir de la devaluación del 2002 se convirtió prácticamente en una misión imposible de lograr, abortando antes de la largada la ilusión de muchos jóvenes por tratar de llegar a la meta de la casa propia.

Esta complicación no es nueva, data de nuestra propia crisis y devaluación del 2002, cuando los valores inmobiliarios y costos de construcción tuvieron una dinámica ascendente de precios que le ganó por varios cuerpos al salario medio, así, el esfuerzo salarial en términos nominales para la compra del mismo departamento se duplicó.

Sin embargo, más allá de que la cantidad de ingresos que se deba destinar a la compra de la morada propia sea o no la deseable, lo cierto es que con similar o aún peor relación de esfuerzo salarial y valores de viviendas, mediante planes de crédito hipotecario se puede establecer un puente para que ambos extremos puedan unirse, tal como se hizo y hace en otros paises. No hace falta remitirse a situaciones de economías distantes, sino sólo hacer la cabeza a un lado y mirar algunos ejemplos vecinos como el de Chile y el más incipiente de Brasil.

Como una excepción encomiable dentro de las líneas hipotecarias vigentes dentro del sistema bancario de nuestro país aparece la recientemente instrumentada por el Banco de Córdoba, destinada a la compra o construcción de primera vivienda hasta un monto de 50 mil dólares (cuyo final de obra sea posterior a enero del 2007). La línea “Tu Casa” del Banco de Córdoba, se acerca realmente a lo necesario en materia de tasa ya que es fija en pesos y aplica una tasa nominal anual del 7.02 %, llegándose luego de los otros costos asociados a un Costo financiero total (CFT) del 9.19 % y con plazos que se extienden hasta los 30 años.

Sin embargo, más allá de esta gota en el océano, la actual situación de extrema dificultad para la accesibilidad a la primer vivienda se seguirá prolongando hasta tanto no haya una real toma de conciencia de la misma y se opere en consecuencia mediante una apropiada asignación de los recursos públicos a nivel nacional y se apliquen medidas de fomento real a la construcción de unidades diferenciadas para los segmentos de población que cuentan con ingresos medios y medios-bajos.

Fuente:  ReporteInmobiliario.com – 12/10/2009