Damián Tabakman – Reporte Inmobiliario
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Este verano hubo dos sucesos de enorme importancia en el mercado inmobiliario argentino, con evidentes consecuencias fuera de nuestro sector.
Mientras la política está atravesando un momento muy delicado, con la oposición ganando poder y recrudeciendo el debate por las reservas del BCRA, al tiempo que la inflación parece desbocada y las cuentas públicas no cierran, en ese contexto dos de los más importantes players del real estate doméstico hicieron inversiones de porte, de un tamaño que no se veía desde hace mucho tiempo. Se trata de Raghsa y del grupo Sutton que adquirieron sendas parcelas en Puerto Madero por decenas de millones de dólares, convalidando incidencias pocas veces vistas y abriendo las puertas a proyectos de inversión de enorme escala. En un caso, la obra tendrá algo menos de veinte mil metros cuadrados propios y en el otro más del doble y será seguramente la torre más alta de la ciudad. Poco tiempo antes Irsa había adquirido el terreno que licitó el GCBA en Catalinas frente a Puerto Madero, y también se jugó por esa transacción con una oferta millonaria y de contado.
Llama especialmente la atención que los vendedores de los dos primeros casos mencionados sean extranjeros, mientras que los adquirentes en los tres negocios fueron grupos locales que evidentemente no están asustados por el contexto político, no creen que la economía vaya a descarrilarse a raíz del entorno de alta conflictividad en el que vivimos, ni detienen sus planes de inversión como consecuencia de la incertidumbre que se vive. Leemos en la prensa que quizás este gobierno no termine su mandato, algunos aseguran incluso que no quiere terminarlo. Los diarios son su gran enemigo y el sector judicial, que lo juzgará cuando esté en el llano, también. Los extranjeros que leen esa realidad, como mínimo no la comprenden, y más de uno decide hacer sus valijas y partir para volver a concentrarse en su propio mercado con el objetivo de hacer frente a las situaciones críticas que la crisis impone. Ellos podrían pensar que vender activos en Argentina, en esta realidad, debería implicar asumir grandes pérdidas. De hecho, psicológicamente es probable que estén dispuestos a hacerlo. En el mundo, quienes hoy se desprenden de inmuebles, asumen enormes pérdidas. En algunos sitios de EEUU por ejemplo, como en la Florida o en Las Vegas, se adquieren propiedades muy por debajo de su costo de reposición.
Pero aquí los precios no bajan, y lo que a muchos les resulta más sorprendente aun, se encuentra una demanda sostenida, al menos para los inmuebles de gran calidad. Es más, de cara al futuro, en el corto plazo, hay consenso que probablemente los valores de las propiedades suban impulsadas por la inflación. Sucede que un año atrás, en plena crisis, el cash dominaba y en consecuencia quien se decidía a comprar, imponía el precio. Hoy es al revés: quien tiene la mercadería, es decir la oferta, comanda el mercado y determina los valores, naturalmente impactados por costos crecientes, afectados por la inflación. Los activos inmobiliarios de excelencia, como decimos, los irrepetibles, hoy se venden en Argentina a valores internacionales incluso de pre-crisis.
Cuando se trata de emprendimientos en construcción, ello es así en la medida que el developer sea alguien reconocido, prestigioso y solvente. De lo contrario, la venta simplemente se evapora.
Como se venía advirtiendo hay un proceso de gran depuración en nuestro mercado de desarrolladores. Antes, podía acceder a un gran lote en Puerto Madero o en las mejores localizaciones de la ciudad, un developer profesional que tenía vocación y capacidad para armar el negocio, estructurar su financiamiento y diseñar un buen producto. La sofisticación de las herramientas de financieras ayudaba a que ello fuera posible. Hoy en día pareciera que todo se ha vuelto más simple. Lo sofisticado, financieramente hablando, ya no es verosímil. Para comprar un buen activo, hay que tener solvencia patrimonial, ello es, pagarlo lo que vale y con plata. Los bancos no financian estas operaciones de decenas de millones de dólares, casi no se canjean los terrenos por metros ni hay una preventa irreflexiva que compra sin mirar. Es la hora de los grandes jugadores, los otros han pasado a un segundo plano.
Es evidente que la explicación de este fenómeno es el descredito de las otras alternativas de inversión y el contexto de “tasa cero” que por lo visto se extenderá por bastante tiempo. Los grandes bancos no son una opción para ahorrar, la gente les teme luego de la gran crisis global. Para un inversor, ver en una pantalla de una PC que tiene su patrimonio alocado en activos financieros en manos de las grandes firmas de Wall Street, genera simplemente pánico. Quién maneja esos fondos, cuánta plata se ha perdido sin que nadie se hiciera responsable en plena caída libre de la economía americana en el 2008 y 2009, son cuestionamientos que no se olvidan fácilmente. El futuro del dólar es el otro elemento a considerar, y a los argentinos nadie nos saca de la cabeza que si emitieron cantidades grotescas de moneda para salir de la crisis, eso tarde o temprano traerá inflación, y con el Euro parará algo similar. Qué ocurrirá en ese contexto con los buenos activos de calidad? Naturalmente subirán de valor, medidos en moneda dura, al tiempo que los americanos, endeudados hasta el cuello masivamente, lograrán solo así empezar a licuar sus pasivos.
Muchos piensan de ese modo y en consecuencia adquieren propiedades. Si además esos inmuebles generan rentas, aunque sea de un dígito, es el mejor de los mundos ante la falta de otras alternativas. Quizás la pregunta válida sea por qué comprar propiedades en Argentina y no en EEUU, donde se pueden conseguir con grandes descuentos, con algo de apalancamiento barato y obviamente en un país más serio que el nuestro. El interrogante es correcto, al punto que muchos terminan viajando para hacer sus inversiones inmobiliarias allí. Pero otros compran aquí, y no lo hacen ingenuamente. Ni Sutton, ni Elsztain ni Khafif están invirtiendo millones en Puerto Madero y Catalinas de modo ingenuo, ni por falta de capacidad para hacerlo en EEUU a mitad de precio. De hecho, Irsa hizo adquisiciones alli en el 2009 y Costantini tambien.
Pero en el fondo, esa es la pregunta del millón en este momento. Tengo mis propias hipótesis, pero ellos sin duda tendrán sus propias respuestas. Seguramente la crisis fue tan fuerte que hemos desembocado en una era en la cual se buscan inversiones muy seguras, palpables, altamente comprensibles, aprehensibles, fácilmente entendibles y claramente relevantes. Los grandes jugadores locales están aprovechando esa realidad para ganar posicionamiento aquí. Es todo un mensaje que debemos oír con mucha atención. Nuestros negocios podrán ser infinitamente más pequeños que los de estas grandes firmas, y no se trata de copiar lo que ellos hacen. Pero es claro que marcan tendencias, que imponen modos de pensar, de ver los proyectos, de evaluarlos, de concebirlos y de imaginarlos. Prestemos mucha atención a lo que los grandes player están haciendo. Sin duda nos va a servir.
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