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La construcción de viviendas se volcó al segmento de mayor poder adquisitivo.

Tres de cada diez familias no tienen vivienda propia y se ven obligadas a pagar un alquiler o terminan confinadas en villas o asentamientos precarios. La situación se mantiene prácticamente invariable desde 2004 y confirma que el fuerte crecimiento económico de los últimos años poco y nada sirvió para aliviar la crisis habitacional crónica del país.

Según el Observatorio de la Deuda Social Argentina, que desde 2004 elabora la UCA, el año pasado un 71% de los hogares era propietario de la vivienda que ocupaba, mientras que 15% la alquilaba y 14% la ocupaba o presentaban distintas formas de tenencia irregular. Salvo por una pequeña mejora en la cantidad de familias que pudo salir de una villa y comenzó a alquilar, este escenario casi no registró cambios en el último quinquenio.

El crecimiento, por si solo, no creó propietarios.
Los títulos de propiedad son más escasos entre la población de bajos recursos. En las villas, sólo 46% de las familias es dueña y 8% alquila. Pero otro 46% es “ocupante”.

Luis Baer, investigador de la UBA y el Conicet, marca la paradoja de que el crecimiento “a tasas chinas” agravó la crisis habitacional en vez de contribuir a resolverla . “En un contexto donde el mercado de suelo está totalmente desregulado, se produjo una demanda muy fuerte sobre el suelo de la ciudad”. Así, la mejora de la actividad provocó fuertes subas en los valores de las propiedades y también en su alquiler.

“Se discute mucho sobre la inflación de los alimentos, pero poco se habla del aumento del precio del suelo” , advirtió el experto. Desde fines de 2003, este incremento fue de entre cuatro y cinco veces según la zona de la ciudad. Sin ayuda crediticia conveniente y con salarios que no crecen a la par, una gran porción de la población quedó sin chances de acceder a una casa . Un trabajador necesita hoy 84 salarios promedio para comprar un departamento de 60 metros , de acuerdo con un estudio de la UADE. En los noventa, con 50 sueldos bastaba.

La encuesta de la UCA marca claramente que también a la hora de alquilar el impacto de la inflación inmobiliaria lo sufren más los que menos tienen . Entre 2007 y 2009, el valor promedio de los alquileres subió 62%. Pero en las villas esa suba llegó al 97%.
Un agravante es que, sin regulación estatal, la construcción se volcó al segmento de la población de mayor poder adquisitivo.

Es decir, se construyeron casas para la gente que podía pagarlas y no para quien las necesitaba . En Buenos Aires, de los permisos de construcción otorgados entre 2003 y 2008, un 40% fueron para la categoría “multivivienda suntuosa”. En el conurbano, en tanto, los “barrios cerrados” ya cubren 40.000 hectáreas, el doble de Buenos Aires.

El Estado, único oferente de viviendas sociales, también fue víctima del encarecimiento del suelo y se ve obligado a construir en zonas alejadas . Según Baer, “los planes de vivienda fueron a suelos de baja calidad, en el borde de los tentáculos de la región metropolitana”. Para el investigador, a esta altura es imprescindible “la implementación de políticas que contribuyan a controlar el precio del suelo”.

FUENTE: Clarin

A pesar del enorme déficit de vivienda que afecta a los sectores de menores ingresos, ni el anterior ni el actual gobierno han dispuesto de programas suficientes para avanzar en la reducción del problema, y los planes de crédito hipotecario presentados hasta el momento sólo atienden a las necesidades de la clase media.

Durante el gobierno de Néstor Kirchner se lanzó un programa de créditos hipotecarios con cuotas equivalentes al costo de un alquiler, cuando los cálculos demostraban que con ese monto no se podía comprar una vivienda equivalente.

Recientemente, el Banco Nación anunció la línea de créditos “Casa Propia” con tasas de interés y condiciones más benignas que las existentes en el mercado, pero las estimaciones demuestran que la compra de una vivienda chica requiere un ingreso familiar mensual en blanco de más de 5.000 pesos, por lo cual, el programa sólo beneficiará a la clase media.

Por otra parte, los modestos programas de construcción de viviendas populares anunciados por este y el anterior Gobierno se han cumplido muy parcialmente: según información oficial están terminadas poco más de la cuarta parte de las casas cuya construcción se prometió desde 2004.

Se puso en práctica en éste ámbito, la vieja política de anunciar programas sociales con grandes actos y eslóganes demagógicos, para luego postergarlos e incumplirlos. El tratamiento del déficit habitacional que afecta a las personas de menores ingresos sigue siendo, por lo tanto, un tema pendiente.

El Gobierno no cuenta con una política de viviendas para personas de bajos ingresos. Los programas anunciados, como uno reciente del Banco Nación, están dirigidos a la clase media.

FUENTE: Clarín

Antes de pensar cómo impulsar la vivienda social, hay que tener en claro que sus destinatarios no pueden pagar cuotas, servicios y ni siquiera mantenimiento. Debe abordarse desde un esquema integral de gestión.

Victor Pelli- arquitecto Investigador de la Universidad Nacional del Nordeste .

La columna “Docentes, estudiantes, jurados y concursos”, firmada en esta sección por el arquitecto Jorge Hampton (ARQ 19.01.10) me ha inducido a hacer, reconozco que con retardo, los siguientes comentarios, no como una crítica sino por el contrario, como una adhesión y una propuesta de nuevas vueltas de tuerca a partir de sus sugerencias finales, que abren la puerta a nuevas ideas.
En los últimos párrafos, el arquitecto Hampton sugiere que el próximo Concurso Clarín-SCA para estudiantes “sea únicamente para el tema vivienda social”. Hay razones para apoyar esta propuesta, pero convendría poner antes en claro lo que corresponde entender por “vivienda social” en estas tierras, donde la mayor proporción de la población que vive en condiciones habitacionales inaceptables, no puede pagar cuotas ni, en muchos casos, la luz, el agua, el gas o los impuestos; o el mantenimiento de la casa. No hay duda de que esta coyuntura debe influir en la respuesta arquitectónica, pero el universo de la vivienda social tampoco puede ser abordado solamente desde el proyecto arquitectónico, sino desde un esquema integral de gestión (político, financiero, social, arquitectónico, territorial, ambiental) adecuado a esos datos, donde es indispensable que hagan sus aportes arquitectos formados con paradigmas más amplios y flexibles que los predominantes en la profesión. Pretender que un concurso de proyectos de estudiantes se convierta en un concurso de procesos interdisciplinarios de gestión y resolución quizá sea demasiado.

Pero se puede pensar en pasos graduales; uno de ellos está insinuado en el mismo artículo aunque no llega a condensarse en una propuesta: “Diría que muchas más de las propuestas que no llegaron a satisfacer al jurado son más bien un problema de los docentes, no de los alumnos.” Parecería justo entonces que la competencia no sea sólo entre proyectos de arquitectura sino entre paquetes compuestos por el encuadre elaborado por los docentes y por los proyectos arquitectónicos de los estudiantes a partir de esos encuadres. De esta manera está claro que se corre el riesgo de que un proyecto de buena factura arquitectónica sea desechado por la inconsistencia de su encuadre de base, pero en rigor no es un riesgo sino el reaseguro de una mejor comprensión del proceso que debe conducir a la “vivienda social”.

Otros pasos posibles quizá no estén en la órbita de los concursos sino en la de planes docentes orientados a un abordaje interdisciplinario del hábitat social que incluya la paleta completa de ingredientes, no sólo el arquitectónico. Esta formación, probablemente de posgrado por la dificultad actual de programar cursos de grado con alumnos de diversas carreras y disciplinas, debería ser una formación de adiestramiento, como la de los talleres docentes de arquitectura: más una práctica formativa que una toma intelectual de conocimiento. Quizá este sería un camino válido de preparación para “saldar una deuda de nuestra profesión para con toda la sociedad, particularmente para con los sectores más postergados y desprotegidos”, como propone con claridad el arquitecto Hampton. Si luego un esquema de esta complejidad puede ser llevado a nivel de concursos, se estará dando un buen paso hacia modos más acertados de actuación frente al complejo cuadro de la “vivienda social”.

Fuente:  Clarin.com – 04/02/2010

El salario real promedio medido en términos del precio de un metro cuadrado de vivienda nueva se deterioró por séptimo mes consecutivo, al caer en octubre 7,1 por ciento comparado con igual mes de 2008, según un informe elaborado por la Universidad Argentina de la Empresa (UADE).

El salario real promedio medido en términos del precio de un metro cuadrado (M) de vivienda nueva se deterioró por séptimo mes consecutivo, al caer en octubre 7,1 por ciento comparado con igual mes de 2008, según un informe elaborado por la Universidad Argentina de la Empresa (UADE).

El sondeo arrojó que el salario nominal medido en dólares bajó en octubre 1 por ciento interanual, mientras que el valor del M -promedio de departamentos nuevos en zona norte de la Ciudad de Buenos Aires- creció un 6,6 por ciento en la misma moneda.

Al respecto, el informe recordó que el período bajo análisis el tipo de cambio ascendió un 18,1 por ciento.

En cuanto al poder adquisitivo salarial según los distintos barrios del distrito porteño, el estudio precisó que en octubre “el mismo alcanzó para adquirir un 40 por ciento del valor del M de una vivienda nueva en la zona norte”.

“En otras zonas, de menor valor inmobiliario, tales como Caballito y Almagro, dicho porcentaje ascendió a un 50 y 52 por ciento, respectivamente”, puntualizó.

El informe indicó que para octubre último el poder de compra en viviendas se encontraba cerca de un 55 por ciento por debajo del registrado al período considerado como base para este trabajo (año 1997).

Fuente:  iEco Clarin – 16/12/2009

En 1999, con 20 sueldos se compraba uno de 65 m2, pero hoy hacen falta 61. Es una combinación de devaluación, pérdida del poder adquisitivo y créditos caros.

Con los precios y créditos hipotecarios actuales, un joven con trabajo estable que quisiera irse a vivir solo podría comprar apenas medio monoambiente. Si estuviera en pareja, entre los dos tal vez podrían llegar al departamento. Y aún para una familia con $ 12.000 de ingresos sería complicado poder comprar. Es que llegar al primer departamento hoy lleva el triple de esfuerzo que hace diez años.

Así surge de un informe elaborado por L. J. Ramos, una reconocida empresa de bienes raíces. Según ese trabajo, hoy el metro cuadrado en Buenos Aires se cotiza en promedio 1.400 dólares, un 40% más que hace una década. Esto, sumado a la devaluación y la inflación, hace que hoy sea necesario usar el triple de ingresos para alcanzar el techo propio: si para comprar un departamento de 65 m2 una familia necesitaba en 1999 unos 20 sueldos, hoy precisa 61.

En esta situación juegan dos factores. Uno, que pese al actual bajón en la compraventa de inmuebles, las propiedades casi no bajaron de precio. Pero el principal problema es la falta de crédito accesible. Los bancos que mejores créditos ofrecen son el Hipotecario y el Ciudad, pero aún así sus préstamos, según L. J. Ramos, tienen un costo financiero total anual de entre el 18% y el 20%.

¿Qué puede comprar hoy la gente? El informe cita tres ejemplos:

• Un joven soltero que gana $ 3.000 mensuales no puede acceder al techo propio. Aún si tuviera el 30% del precio de un departamento para conseguir un crédito, y se lo dieran, con los valores actuales sólo podría comprar medio monoambiente, porque la mayoría de estos departamentos que se están ofreciendo en la Ciudad tienen más de 30 m2.
• Si ese joven estuviera en pareja, y entre ambos tuvieran un ingreso de $ 6.000, recién entonces podrían acceder al monoambiente.
• En cambio, si esa pareja tuviera hijos y precisara un tres ambientes, sólo podría conseguirlo si sus ingresos fueran de $ 11.500.

Pero para quienes buscan departamentos de tres o más ambientes hay un inconveniente extra. Aún con ingresos de $ 12.000 y con 20.000 dólares en el colchón como para empezar la operación, los créditos disponibles sólo alcanzarían para comprar no más de 60 m2: el problema es que hoy, casi el 80% de los tres ambientes en oferta tienen más de 65 m2.

Estas dificultades para combinar el ingreso con el crédito y el valor del m2 conspiran contra el desarrollo de la actividad inmobiliaria, una de las más importantes de la Ciudad. Pese al boom de los últimos años, en la década actual se venía construyendo un promedio de 7,2 viviendas por año cada 1.000 habitantes, cuando hace 35 años se hacían 15 cada 1.000 personas. Lo que plantean los ejemplos teóricos se verifica en la realidad.

“Entre los que buscan su primera vivienda, lo poco y único que se ve son chicos que tienen un buen ingreso, un ahorro y que además son ayudados por sus padres, recién entonces se meten en un crédito y para un departamento de no más de 60.000 dólares. Es muy difícil encontrar gente que quiera comprar sin ayuda de la familia, porque para empezar hay que contar con no menos de 20.000 dólares, aparte del crédito”, comentó Jorge Repka, titular de una inmobiliaria referente de San Telmo.

Fuente:  iEco Clarin – 29/10/2009

Los dará el banco Hipotecario, con fondos de la ANSeS. El monto máximo será de $ 300 mil. Servirá para construcción, ampliación, refacción y compra. La tasa, fija en pesos, va del 14 % al 20 % y es a 20 años de plazo. Los créditos son sólo para vivienda única.

La presidenta Cristina Fernández de Kirchner encabezó hoy el anuncio de una línea de créditos hipotecarios con fondos de la ANSeS para la compra de vivienda única de grupos familiares cuyos ingresos sean de más de 2 mil pesos.

Se trata de un convenio con el Banco Hipotecario para el otorgamiento de créditos para la vivienda. En el acto, la jefa de Estado destacó la “virtuosa articulación” entre las dos entidades y la importancia de “recuperar un instrumento que cambió la vida de miles y miles de argentinos”.

Fernández de Kirchner adelantó que con este plan “en los dos primeros años vamos a utilizar el 5 por ciento de ese capital para viviendas para todos los argentinos”.

Se estima que la nueva línea arrancará con un fondeo de US$ 1.000 millones que la ANSeS canalizará a través del Hipotecario. Según pudo saber Clarín de fuentes oficiales, con esta operatoria el Gobierno apunta a la generación de al menos 37.000 nuevos préstamos, de los cuales 7.000 podrían entregarse este año.

Los préstamos serán en pesos y a plazos que llegarán a los 20 años. Las tasas de interés serán fijas, e irían del 14 al 20% según la operación a realizar. Se dividen en construcción, ampliación y refacción de vivienda, compra de vivienda nueva y compra de vivienda usada. Solo se podrán tramitar en las sucursales del Hipotecario y la cuota no podrá superar el 40 por ciento del ingreso.

Los préstamos más baratos serán para quienes construyan una vivienda en su propio terreno; los más caros, para quienes compren una propiedad usada.

Fuente:  Clarin.com – 26/05/2009

La ilusión de la vivienda propia es una de las más importantes que tiene el ser humano y también aquellas familias que deben alquilar. En muchos casos de acuerdo a las tasas de interés y los montos que hay que ganar es casi imposible acceder a uno y por ende muchos grupos familiares los descartan.

Ahora surgió, a través del Banco Hipotecario Nacional y con el financiamiento de la ANSES, una línea de créditos hipotecarios que será provechosa para la clase media y para aquellos grupos familiares que tengan ingresos por un valor mayor a $2.000, y servirán para alzarse con una vivienda única nueva, una única usada, refacción de la vivienda que se posee o la construcción de una nueva.
Estos variados créditos apuntan por un lado a que las personas de ingresos medios puedan acceder a la vivienda, y también para darle mayor dinamismo al negocio de la construcción y al negocio inmobiliario.
A continuación las principales claves a tener en cuenta:

¿Cuando obtener los créditos?: A partir de hoy se podrán tramitar
¿Dónde obtener los créditos?: En cualquier sucursal del Banco Hipotecario
¿Cómo son los créditos?: Los créditos que otorgará el Banco Hipotecario son para vivienda única
¿Quienes pueden acceder a los créditos?: Las personas o grupos familiares que ganen más de $2.000 y que no tengan vivienda, ya que si la tiene deben venderla para acceder, por ser un crédito para vivienda “única”.
¿Cuál es el monto que se prestará?: El monto mínimo a prestar será de $50.000 y el máximo de $300.000.
¿Cuál será la tasa de interés?: Las tasas de interés de estos nuevos créditos serán de entre un 14% y un 20%.

Fuente: Inmubles  Clarin – 25/05/2009