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El Banco Nación recibió más de 18 mil consultas en el primer día.

Los nuevos créditos hipotecarios del Banco Nación, disponibles desde hoy en todas las sucursales de la entidad, requieren un ingreso familiar de ocho mil pesos para poder pedir 48 mil dólares.

La nueva línea está destinada a una primera vivienda de ocupación permanente que no supere los 450 mil pesos, es decir, alrededor de los 116 mil dólares.

La consultora especializada Reporte inmobilario, citada por Clarín, consideró que los créditos del Banco Nación “mejoran sustancialmente la tasa con respecto a la oferta hipotecaria actual”.

Mientras las líneas hipotecarias disponibles hasta ahora ofrecían un máximo prestable del 70 por ciento, en el plan Casa Propia el monto máximo a financiar del valor de la vivienda se eleva al 80 por ciento.

La tasa establecida es fija, del 12,75 por ciento para los primeros tres años, y no puede superar el 30 por ciento de los ingresos netos del solicitante. A partir del cuarto año, la tasa será variable pero la actualización tendrá un techo, ya que no podrá superar el índice de variación de salarios nivel general que publica el Indec.

Mucho interés. La entidad tuvo 18.346 consultas en el primer día de vigencia de la línea de créditos hipotecarios, que lanzó el jueves último. Además, 971 personas comenzaron el trámite para el otorgamiento.

Además, según informó el Banco, en una sola jornada se completaron 971 solicitudes de préstamos, trámite que se convierte en el primer paso para el otorgamiento de un crédito hipotecario y que corresponden a personas que cumplen con los requisitos para recibir el financiamiento para adquirir o cambiar su primera vivienda.

Fuente:  LaVoz.com.ar – 19/04/2010

Las cuotas por un crédito hipotecario como mínimo duplican el precio del alquiler mensual que se abona por la misma propiedad. La relación cuota-ingreso y el low-to value continúan siendo los grandes obstáculos a salvar dentro de un contexto inflacionario que dificulta la reducción de tasas a largo plazo.
Cuotas en Buenos Aires y las principales localidades del país.

Acceder a la compra de la primer vivienda resulta prácticamente imposible para alguien con un ingreso medio tanto aquí como en cualquier parte del mundo si no se lo auxilia con financiación de largo plazo.

En Argentina el esfuerzo salarial que demanda la adquisición de una vivienda medido en años de sueldo cuando menos se duplicó a partir de nuestra última gran crisis propia 2001/2002. Aún así, en la actualidad, el número de años de sueldo a destinar para la compra de una vivienda usada media estándar es del orden de los 7 años; número que no difiere en demasía del que existe en otros países como Brasil, Chile y en su momento (y aún hoy) en E.E.U:U y España.

Pero esta situación dentro de un contexto de elevadas tasas de interés como reina en Argentina alejó la posibilidad de empalmar la cuota con el bolsillo, reduciendo a que el crédito hipotecario adopte un papel marginal como vehículo para el acceso a la propiedad de la primera vivienda, como así lo demuestran las cifras concretas de la participación de hipotecas con respecto al total de escrituras de inmuebles.

En el mes de mayo del año anterior se dispuso la inyección de fondos del Anses en forma directa al Banco Hipotecario con el fin de fluidificar las operatorias de créditos para vivienda. No obstante ello, el costo financiero total de dichas líneas siguió siendo un impedimento para el acceso a la financiación en virtud de los ingresos a demostrar para calificar a ellas. Dicha situación resulta aún hoy más complicada para la financiación de viviendas usadas ya que a partir del último trimestre del año pasado se decidió dejar de destinar el fondeo del Anses para viviendas usadas por lo que la tasa se incrementó y el costo financiero aumentó en el orden de 4 puntos adicionales, llevando a tener que demostrar, por caso, para la ciudad de Buenos Aires un ingreso superior a los 13.000 pesos para acceder al 70 % del valor de compra de un departamento usado de tres ambientes de calidad estándar y fuera de localizaciones de alta cotización del m2.


Dicho aumento de tasas provocó que en febrero de 2010 la cuota para quien solicite un crédito para viviendas usadas en dicho Banco, sea algo más de un 19 % mayor a la que se hubiera pagado antes de la corrección efectuada por la entidad financiera.

Las líneas para construcción y para compra de vivienda nueva resultan más accesibles ya que las tasas son inferiores y se puede extender el plazo a 20 años. Si bien el costo de una vivienda a estrenar es en general superior que una usada y eso obliga a contar con un mayor capital por el 30 % del valor del inmueble que queda exento de financiación a cargo del deudor, la cuota resultante para un departamento estándar nuevo en un barrio medio de la ciudad de Buenos Aires y el mayor porcentaje a afectar del sueldo que alcanza al 40 % para esta línea, permite calificar a quien demuestre ingresos del órden de los 9.000 pesos para el caso del ejemplo. Por supuesto la cuota y el ingreso demostrable variarán según localización, calidad de construcción y monto solicitado.

Otro de los bancos que se ha mostrado activo en los últimos tiempos en este tipo de financiación es el Banco Ciudad de Buenos Aires. Cuenta con líneas de prestamos hipotecarios a tasa variable, a tasa combinada y según trascendió próximamente pondría a disposición una nueva línea a tasa fija a 20 años con un costo financiero total del 19 %.

Si bien es probable durante el presente año sigan incorporándose algunas líneas de financiamiento a la oferta hipotecaria bancaria y flexibilizando o mejorando otras, resultará sumamente difícil lograr alinear las variables del valor del inmueble, cuota e ingresos del solicitante, más allá de la voluntad que se empeñe en la cruzada ya que la inflación junto con incertidumbres de corto, mediano y largo plazo, entre otras conspiran para que así sea.

Fuente:  ReporteInmobiliario.com – 01/03/2010

Con motivo del almuerzo anual organizado por la AEV, desarrolladores inmobiliarios se reunieron en el Hotel Alvear para escuchar como orador principal al economista Orlando Ferreres y evaluar la realidad del sector. La AEV presentó una propuesta para financiar viviendas a tasas del 4%.

En el discurso de apertura, el Presidente de la Institución, Ing. Fernando Esquerro, sostuvo que “probablemente la Argentina sea el único país del mundo donde una licuadora se puede adquirir en cuotas y la vivienda debe comprarse al contado”, haciendo referencia a la escasez y al alto costo de créditos hipotecarios que hay para la clase media de la sociedad.

“Si el sistema bancario toma dinero a 30, 60 o 90 días, no puede prestar a 20, 25 o 30 años. Alguien tiene que estar dispuesto a prestar a 20 años” dijo Esquerro.

Sin embargo, para el empresario hay fondos disponibles para poder generar una oferta de créditos a largo plazo, que a través de un sistema similar a las antiguas cedulas hipotecarias, permita un vehículo de ahorro donde capitalizarlos.

“El sistema bancario pasa a ser un originante y administrador de créditos hipotecarios fondeados con cédulas hipotecarias emitidas con capital ajustable” señaló.

“Con este vehículo habrá fondos para las hipotecas, y permitirá que los créditos sean a largo plazo”. Según manifestó, los posibles interesados en colocar fondos para estos créditos serían los ahorristas individuales, los fondos de jubilación y las compañías de seguros.

Desde la AEV, se viene trabajando en una iniciativa que propone créditos hipotecarios a largo plazo, ajustables por un índice que toma en cuenta el promedio ponderado de los acuerdos salariales y con un seguro de desempleo. La cuota resultante sería una tercera parte de la que hoy existe en el mercado.

Según la propuesta de la AEV se podría llegar a 1.200.000 familias, según surge del siguiente cuadro presentado ante el público por Fernando Esquerro:

Fuente:  ReporteInmobiliario.com – 29/11/2009

El Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo organizó esta semana un Seminario titulado “Vivienda para la clase media”. Ponencias y reflexiones al respecto. Por Arq. Damian Tabakman

En el módulo dedicado al financiamiento al comprador final, el licenciado Pablo Rojo, ex presidente del BHN, explicó las limitaciones que hay para el crecimiento de la actividad hipotecaria en el país. Básicamente dijo que al no haber una moneda en la cual pactar contratos de crédito a largo plazo, es virtualmente imposible expandir las operatorias hipotecarias existentes. Por otra parte, tampoco hay ahorros a largo plazo en activos financieros líquidos que se puedan usar para fondear préstamos inmobiliarios. En efecto, los depósitos bancarios son a cortísimo plazo y las otras alternativas de ahorro que la gente utiliza, como los dólares bajo el colchón o las propiedades para alquilar, son naturalmente ilíquidas y consecuentemente no sirven para fondear hipotecas.

Varias cámaras del sector están impulsando la idea de permitir la originación de préstamos hipotecarios a tasas reales de solo un dígito para que sean realmente accesibles para la gente, pero ajustables por inflación. Hay varias ideas sobre los índices a utilizar. Algunos, como Cavera y la Cedu, sugieren el CVS para que las cuotas suban a la par que los salarios, pero el descrédito del Indec llevó a otras instituciones, como la AEV, a optar por un índice nuevo que pondere los convenios colectivos de trabajo homologados oficialmente. En cualquier caso, la mayoría se orienta al uso de índices salariales. No obstante ello, hay economistas que prefieren el CER para que el esquema sea realmente simple y universal.

La idea se complementa con la creación de carteras con esas hipotecas que puedan securitizarse para ser colocadas entre el público inversor. La iniciativa de la AEV incorpora además una serie de seguros que apuntan a acotar la incertidumbre de los tomadores de los préstamos indexados, lo cual simultáneamente le daría mayor calidad a los propios vehículos de inversión. Básicamente se habla de un seguro de desempleo standard y de un seguro adicional que cubra los desfasajes transitorios que puedan surgir entre la situación particular de un cierto gremio al que pertenezca el deudor y el índice ponderado general.

Críticas y cuestionamientos

No hay dudas que los esquemas crediticios indexados son objeto de grandes críticas. Ello es indiscutible y hasta se podría decir que está socialmente instalado que no es una buena idea. En primer lugar el propio gobierno se opone a capa y espada a cualquier tipo de indexación porque le teme a la inflación. Es evidente que es como tapar el sol con las manos y decir que no es de día. Pero ideológicamente el gobierno piensa que la indexación aceleraría la inflación, de manera que están dispuestos a sostener su prohibición aunque ello traiga una seria de consecuencias indeseables. Pero naturalmente la gente, es decir los potenciales clientes o deudores de este tipo de créditos, si se les pregunta al respecto, también se oponen.

Sin embargo, a poco que cualquiera se ponga a reflexionar sobre la posibilidad de pactar contratos a largo plazo en moneda doméstica y a tasas de un dígito, caerá en la cuenta que el sistema indexado es el único posible. El propio BHN se ha opuesto a la propuesta basando su opinión en las malas experiencias de las viejas carteras hipotecarias indexadas que, en épocas de alta inflación, fueron imposibles de administrar.

Pero estos evidentes obstáculos, a juicio de los que impulsan la iniciativa, son salvables. De hecho, nadie piensa en aplicar cláusulas indexatorias sin las coberturas del caso, y esa es la razón por la cual se ha ideado el paquete de seguros antedichos. Por lo demás, cabe recordar que varios países latinoamericanos resolvieron el problema de la falta de hipotecas, logrando al día de hoy tener mercados crediticios vigorosos. Así sucede en Chile y en Brasil, donde se está combatiendo eficazmente el déficit habitacional. Y en estos sitios lo han hecho con préstamos indexados. Claro que el hecho de tener una tasa de inflación moderada es un elemento muy diferencial respecto de nuestra economía y nuestra historia, donde la cultura inflacionaria es alta, para el año próximo se proyecta una tasa de inflación del 15%, y en ese contexto el recuerdo de la 1050 está aun en la memoria colectiva de la gente.

El ahorro a largo plazo

Tan importante como lo señalado respecto de las hipotecas indexadas, es lograr al mismo tiempo la creación de un sistema de ahorro a largo plazo, idealmente sin subsidios públicos ni aportes de recursos gubernamentales ni previsionales, para que realmente se alcance un sistema sustentable en el tiempo y escalable masivamente. Definitivamente ello no es algo simple. La gente en nuestro país no cree en nada al momento de ahorrar. Y obviamente hay muchas razones para que así sea. Pensando el largo plazo, como se ha dicho, se opta por departamentos para alquilar o dólares bajo el colchón, según el tamaño del bolsillo de cada uno. Los depósitos bancarios se eligen solo para el corto plazo y el resto de las opciones (títulos públicos, acciones, deuda corporativa, incluso cuentas en el exterior) son solo para iniciados. La mayoría de la gente ni se entera que eso existe.

En otros países es muy diferente. En EEUU, por ejemplo, la gente mayoritariamente tiene activos financieros en su patrimonio y el mercado de capitales es consecuentemente gigantesco. Con las viviendas hipotecadas a largo plazo y a tasas muy bajas, el americano medio tiene acciones o bonos del tesoro aunque más no sea como parte de la cartera de su fondo de pensión. Pero en Argentina hasta eso (las AFJPs) han desaparecido.

Crear un vehículo de ahorro, con el cual se puedan fondear hipotecas, y en el cual la gente realmente crea, es un enorme desafío. Pensémoslo así: al momento de ahorrar a largo plazo, la gente quiere varias cosas, a saber: en primer lugar busca un activo que mantenga como mínimo el poder adquisitivo en el tiempo. De hecho, si la gente pudiera evitar la especulación en esta materia, lo haría sin dudarlo. Invertir en dólares es especulativo para quien vive en Argentina. A futuro, nadie puede garantizar cuál será el poder adquisitivo de la divisa norteamericana. De hecho, hay consenso que en los próximos tiempos el dólar perderá valor en el mundo a raíz de la híper emisión que se ha hecho para combatir la reciente crisis financiera global, y eso es virtualmente una realidad.

Invertir en inmuebles no necesariamente resuelve esta cuestión, pero al igual que los dólares bajo el colchón, da seguridad. En última instancia las propiedades son bienes registrables que nunca fueron confiscados en Argentina, a diferencia de otros activos.

La gran pregunta entonces es si es posible crear un vehículo alternativo nuevo, que el público elija voluntariamente por resultarle atractivo para mantener en el tiempo el poder adquisitivo de su plata. A su vez, tiene que estar bien garantizado, y adicionalmente tiene que servir para fondear hipotecas. Pero esto ya está inventado, y en el pasado llegó a ser enormemente popular en nuestro país, al menos hasta la década del sesenta. Se llaman Cédulas Hipotecarias. Son cuotas partes de un vehículo (hoy en día sería un fideicomiso financiero) conformado por hipotecas.

Las Cédulas Hipotecarias

A nuestro criterio, hoy en día las Cédulas Hipotecarias no deberían tener garantías del gobierno, a diferencia de lo que sucede en otras partes del mundo, como en el caso de Fannie Mae en EEUU. En nuestro país, los avales gubernamentales pueden llegar a verse por los inversores como contraproducentes y políticamente cuestionables. Si las hipotecas fueran indexadas, con una adecuada cobertura para los deudores que cubriera situaciones imprevistas a través de un inteligente paquete de seguros (como se dijo), se podría generar un instrumento de calidad apto para que la gente lo adoptara como una forma eficiente de ahorrar a largo plazo.

No habría que pensar en tasas altas en absoluto para seducir a los inversores. Solo habría que asegurarles el poder adquisitivo en el tiempo y una pequeña retribución adicional, además de una buena garantía hipotecaria. De esa forma se podría lograr un producto crediticio competitivo. Como inversión, no sería perfecta, ya se sabe. Es verdad que en caso de grandes desequilibrios macroeconómicos, el Estado terminaría interviniendo en el mercado hipotecario en favor de los deudores y en detrimento de los inversores. Eso ya pasó con la pesificación acá y recientemente en EEUU con la crisis de las hipotecas sub-prime. Pero no hay vehículos de inversión perfectos. Éste sería razonablemente seguro.

Por lo demás sería de gran importancia que, en caso que la idea prosperara, el instrumento tuviera liquidez en el mercado de capitales de manera que los inversores pudieran entrar y salir cuando lo desearan. Para eso quizás sí sea necesario que inicialmente exista un inversor institucional estatal, como podría ser el Anses, que transitoriamente invierta recursos con el objeto de darle volumen al mercado. Sería racional incluso que conservara estas inversiones hasta el final por cuanto sería una forma de calzar sus obligaciones futuras con los jubilados con inversiones adecuadas a tal fin por rentabilidad y seguridad.

Pero es clave que, en cualquier caso, esa sea una decisión voluntaria, no impuesta. Por último, sí sería deseable que la posibilidad de blanquear dinero no exteriorizado, que recientemente permitió el gobierno y que ya venció, se extienda a este tipo de inversiones en forma permanente. Ese sería probablemente el único aporte concreto a requerirle al gobierno.

Para que esta iniciativa funcione, es necesario generarla como un vehículo de inversión de alcance masivo, comunicando sus virtudes de manera simple y contundente. A nuestro criterio, desde la AEV, pensamos con el ingeniero Moises Altman que no podemos seguir perdiendo el tiempo. Hay que lanzarse con esto de inmediato. Es el único camino posible y sustentable. Puede fracasar, sin duda. Puede ocurrir que la gente no lo adopte como una inversión deseable o que los potenciales clientes no tomen hipotecas indexadas, aun con los seguros. Pero hay que intentarlo seria y profesionalmente. Es nuestra obligación para asumir responsablemente el problema gravísimo del déficit habitacional.

No estamos buscando que esto solo aplique a las viviendas nuevas, y mucho menos que se utilice para que los desarrolladores puedan vender su stock de viviendas en condiciones subsidiadas con recursos tributarios que quizás otros sectores necesiten más urgentemente. Esta iniciativa tiene que ser aplicable a todo tipo de hipotecas para vivienda. No tiene que haber subsidios ni desgravaciones. Tiene que ser un sistema saludable y genuino. Y tenemos que ponerlo a prueba ya mismo.

Damián Tabakman

Fuente:  ReporteInmobiliario.com – 26/10/2009

Con la devaluación abrupta del 2002 se generó una brecha entre valores e ingresos que hasta hoy a resultado imposible de zanjar. A pesar de algunas mejoras en líneas hipotecarias, sus condiciones se encuentran fuera de las posibilidades de una clase media que aspira a la compra de su primer vivienda.
Valores de viviendas, cuota hipotecaria, ingreso y esfuerzo salarial en Capital Federal y ciudades del interior del país.

La compra de la primera vivienda por parte de quien depende de un salario o ingreso medio, nunca ha sido una empresa fácil, sin embargo en los últimos años, a partir de la devaluación del 2002 se convirtió prácticamente en una misión imposible de lograr, abortando antes de la largada la ilusión de muchos jóvenes por tratar de llegar a la meta de la casa propia.

Esta complicación no es nueva, data de nuestra propia crisis y devaluación del 2002, cuando los valores inmobiliarios y costos de construcción tuvieron una dinámica ascendente de precios que le ganó por varios cuerpos al salario medio, así, el esfuerzo salarial en términos nominales para la compra del mismo departamento se duplicó.

Sin embargo, más allá de que la cantidad de ingresos que se deba destinar a la compra de la morada propia sea o no la deseable, lo cierto es que con similar o aún peor relación de esfuerzo salarial y valores de viviendas, mediante planes de crédito hipotecario se puede establecer un puente para que ambos extremos puedan unirse, tal como se hizo y hace en otros paises. No hace falta remitirse a situaciones de economías distantes, sino sólo hacer la cabeza a un lado y mirar algunos ejemplos vecinos como el de Chile y el más incipiente de Brasil.

Como una excepción encomiable dentro de las líneas hipotecarias vigentes dentro del sistema bancario de nuestro país aparece la recientemente instrumentada por el Banco de Córdoba, destinada a la compra o construcción de primera vivienda hasta un monto de 50 mil dólares (cuyo final de obra sea posterior a enero del 2007). La línea “Tu Casa” del Banco de Córdoba, se acerca realmente a lo necesario en materia de tasa ya que es fija en pesos y aplica una tasa nominal anual del 7.02 %, llegándose luego de los otros costos asociados a un Costo financiero total (CFT) del 9.19 % y con plazos que se extienden hasta los 30 años.

Sin embargo, más allá de esta gota en el océano, la actual situación de extrema dificultad para la accesibilidad a la primer vivienda se seguirá prolongando hasta tanto no haya una real toma de conciencia de la misma y se opere en consecuencia mediante una apropiada asignación de los recursos públicos a nivel nacional y se apliquen medidas de fomento real a la construcción de unidades diferenciadas para los segmentos de población que cuentan con ingresos medios y medios-bajos.

Fuente:  ReporteInmobiliario.com – 12/10/2009

La línea de créditos, lanzada el 26 de mayo y financiada por el ANSES, generó una enorme expectativa que provocó que, al 5 de agosto, el Hipotecario haya superado el millón de consultas en la web. Para conocer cuál es la realidad actual de la operatoria, Reporte Inmobiliario entrevistó al gerente de Relaciones Institucionales del Banco Hipotecario.

La posibilidad de contar con crédito hipotecario como palanca para posibilitar la compra de la vivienda a los sectores de clase media es una de las deudas que tiene nuestro país en materia habitacional. En el mes de mayo pasado se anunció la utilización de fondos del ANSES para aplicarlos a una nueva línea de créditos a través del Banco Hipotecario para primera vivienda. ¿Cuál es la situación actual de la operatoria a poco más de dos meses de su lanzamiento? A esta y a otras inquietudes respondió Javier Varani, Gerente de Relaciones Institucionales del Banco Hipotecario, en una entrevista a Reporte Inmobiliario.

R.I.: ¿Cuáles son los principales destinos de la línea de créditos que lanzaron a fines de mayo?

J. V. : Esta línea tiene cuatro destinos principales: construcción, ampliación o terminación, adquisición de vivienda nueva y adquisición de usada. Cada uno de ellos tiene una suma altamente competitiva en relación a cómo está el mercado hipotecario en nuestro país, en pesos, a tasa fija y de largo plazo. El Banco Hipotecario ha vuelto a ofrecer al mercado argentino líneas de crédito hipotecario como no ocurría desde hace un tiempo.

R. I. :¿Cuáles son los beneficios o principales atractivos de esta línea?

J. V. : En principio, ampliamos el umbral de la relación cuota – ingreso, que llega al 40%. Habitualmente esta relación es de un 25 ó 30% (porcentaje de financiación respecto del sueldo que toman). Y redujimos el umbral de ingreso neto mínimo para poder calificar, que es de $2.000. Hay que tener en cuenta que pueden sumarse los ingresos de los cónyuges o convivientes. Esas dos condiciones la convierten en una línea inédita en la Argentina. Además, en el destino construcción financiamos hasta el 100% que, además, se empieza a pagar entre los 9 y 12 meses después de recibir el primer desembolso.

R. I. : Pero si gano $2.000 tengo un tope que, en el caso de construcción, es de $68.500. Para que me den los $300.000 tengo que superar los $11.000 o $12.000 de sueldo.

J. V. : Por supuesto. Porque el monto prestable está en relación al ingreso neto del solicitante. Es decir: a mayor ingreso neto, mayor monto prestable.

R. I. : ¿Los fondos de esta línea provienen del ANSES?

J. V. : El fondeo proviene de la Administración Nacional de Seguridad Social y en estas condiciones especiales. Tenemos una escala que, según el ingreso declarado, permite obtener hasta un tope máximo de $300.000.

R. I. : ¿A quiénes está dirigida esta línea?

J. V. : En esta línea de créditos tenemos un límite importante para los sectores altos. Porque apuntamos a los sectores medios, bien medios. Es decir, que no puede utilizarse para construcciones o viviendas que excedan los 120 m2. Además, sólo puede ser para vivienda única.

R. I. : ¿Desde que lanzaron esta línea en mayo, cuántas consultas recibieron?

J. V. : Hay tres grandes vías de ingreso de las consultas: un 0-800, una red de 50 puntos de contacto (44 sucursales en todo el país y 6 oficinas comerciales) y nuestra página web, que fue el canal más elegido para la consulta. El miércoles 29 de julio llegamos al millón de usuarios únicos en la web. Quiere decir que una persona que ingresó a la página, fue al link de crédito hipotecario e ingresó en el calculador de cuota (en la web del banco se puede conocer la cantidad de dinero que el banco le otorga en relación al ingreso o al revés: en función del dinero que necesita el calculador indica los ingresos que necesita declarar y también permite conocer el monto de la cuota a pagar). Hemos llegado a las 100.000 personas que visitaron personalmente las sucursales y oficinas.

R. I. : De ese millón de consultas, ¿Cuántos son los créditos otorgados y cuántos los tramites ingresados con posibilidad de otorgarse?

J. V. : Hasta el 4 de agosto teníamos 200 escrituras (es decir, créditos otorgados). En apenas dos meses y cuando el promedio de originación de un crédito hipotecario es de 90 días, nosotros ya tenemos 200 créditos desembolsados. Luego, tenemos 3.300 carpetas en trámite. Se trata de personas que, después de consultar, trajeron su documentación personal y la del inmueble a comprar o el terreno a construir. Además, tenemos 17.000 precalificados, que son aquellos que trajeron la documentación que respalda su situación personal, pero les falta la información sobre el inmueble (porque todavía no saben qué comprar o qué construir). Pero nosotros ya sabemos que esas personas son sujetos de créditos y que pueden obtenerlo.

R. I. : ¿Cuál fue el principal destino de los créditos otorgados?

J. V. : En el interior de país, sacando Capital y Gran Buenos Aires, el 70% de los créditos que dimos y de las carpetas precalificadas tienen como destino la construcción. Porque es el más atractivo de todos, tiene una tasa nominal del 10%, mientras que el destino compra de vivienda nueva tiene una tasa de 13,95% y para vivienda usada es el 15,95%…

R. I. : Que se va casi a un 20%

J. V. : Sí, el costo financiero total es 20%. Serían 14, 18 y 20 %.

R. I. : ¿Y por qué ustedes hacen esa diferenciación en las tasas?

J. V. : No, no la hacemos nosotros. Forma parte del convenio. ANSES destina sus fondos a aquellas acciones que generen actividad económica. De algún modo, esto vuelve también a través de aportes al propio organismo. Entonces esta línea hipotecaria privilegia aquel destino que genera una mayor actividad económica. Por eso el préstamo de la construcción es sumamente atractivo. Tiene las condiciones de tasa y de plazo anteriores a esta última recesión.

R. I. : ¿Y de estos 200 otorgados, también la mayoría es para la construcción?

J. V. : Si tomamos el total de créditos otorgados y carpetas aprobadas en todo el país, diría que es un 55% construcción y un 45% compra.

R. I. : A su vez, este 45% de compra, ¿Cómo se divide entre nuevo y usado?

J. V. : Casi mitad y mitad.

R. I. : ¿Puede ocurrir que un precalificado después no obtenga el crédito?

J. V. : Esto es muy importante y me permito un segundito de docencia sobre qué significa adquirir un crédito hipotecario. De todos los productos bancarios, es el que más demora en adquirirse. No por el banco, sino por el propio cliente. Uno podría decir: “qué notable… hubo un millón de consultas y sólo 200 escrituras”. El tema es que no todos los que consultaron, después trajeron su información personal. A su vez, esos precalificados tienen que buscar su inmueble o presentar su proyecto constructivo. Está estudiado que la persona entre que consulta y luego viene a la sucursal a buscar la solicitud, demora entre dos y tres meses.

R. I. : ¿Cuál es el tope de créditos que el banco piensa otorgar, en pesos o en créditos?

J. V. : Nosotros tenemos, de acuerdo al convenio establecido con ANSES, u$s 1.500 millones de dólares que se aplican a esta línea de créditos. Y si tomamos como base que un préstamo promedio es de $150.000 en esta línea, que es lo que se viene dando, serían 40.000 préstamos en todo el convenio. De acá a fin de año están comprometidos u$s 300 millones, es decir, la quinta parte de este plan. Por lo tanto, estaríamos originando 8.000 créditos hipotecarios.

Milagros Martinez para Reporte Inmobiliario

Fuente:  ReporteInmobiliario.com – 07/08/2009

Ya se tienen precisiones al respecto del nuevo plan hipotecario que impulsa el Gobierno argentino a través de Banco Hipotecario. En líneas generales se puede decir que las cuotas hipotecarias mejoran mucho pero siguen casi triplicando a las de un alquiler.

El monto que se destinaría a estas nuevas líneas sería de U$S 1.500 M según anuncio el Gobierno el día de ayer, este monto movilizaría entre unas 30.000 y 40.000 operaciones de compra venta, una cifra “pequeña” si se tiene en cuenta que sólo en Cap Fed y Prov. de Bs As se realizan más de 200.000 operaciones al año.

Se entiende que la línea más atractiva será la de construcción de vivienda nueva ya que ofrece la tasa más baja (CFT 13,86%) y además permite que la relación cuota/sueldo sea más alta que la que se utilizaba (40% destinado a pagar la hipoteca). Además en este caso se financiará el 100% del monto, mientras que para compra se financiará el 70% del valor del inmueble

UN ENSAYO: Un tomador que tenga ingresos totales por $ 3.000 podría construir una vivienda de entre 35 y 45 m2 en el caso de que ya sea propietario del terreno.

La líneas para compra de unidades usadas o nuevas mejoran muchísimo a las existentes, BHN tenía una línea de tasa fija a 10 años del 30,67% anual, las nuevas líneas no sólo estiran el plazo a 15 años, sinó que además bajan sensiblemente las tasas (20,04% CFT para inmuebles usados y 17,98% CFT para inmuebles a estrenar). De todas formas este mejoramiento en las nuevas opciones crediticias muestra grandes brechas entre el valor de una cuota hipotecaria y el valor de mercado de un alquiler, aunque habría que tener en cuenta que la cuota hipotecaria que se paga hoy se irá licuando con el correr del tiempo debido a la inflación (cuanto representará la cuota que se paga hoy en 15 años?)
OTRO ENSAYO: supongamos que un posible tomador posee $ 20.000 ya ahorrados y cuenta con un sueldo de $ 3.000 mensuales. Podría adquirir una propiedad usada de $ 71.200 (U$S 19.000).

Bienvenida sea la iniciativa del Gobierno de encarar este sensible tema, aunque hay que aceptar que no es el mejor momento ni aquí ni en ningún lugar del planeta para hablar de créditos hipotecarios, a los cuales se los culpa en gran parte de la crisis financiera internacional.
Seguramente se activarán un poco las solicitudes de créditos, pero la realidad es que estas no movilizarán o dinamizarán a un mercado inmobiliario que hoy muestra fuertes caídas en la demanda.

Fuente:  ReporteInmobiliario.com – 27/05/2009

Toda iniciativa que tienda a incorporar y facilitar el acceso a la vivienda debería en principio ser tomada como positiva pero también con la debida cautela y respeto que el tema merece dentro de un marco de racionalidad que priorice el largo plazo y la sustentabilidad real de un sistema hipotecario inscripto dentro de una política integral de vivienda.

En oportunidad del lanzamiento de la Línea de Créditos para inquilinos Reporte Inmobiliario expresó las razones por las cuales era imposible cumplir con la prometida igualdad entre cuota de hipoteca y alquiler. Concretamente en el informe “Lo deseable y lo posible”, se rescataban las cuestiones positivas del plan pero se advertía acerca de la imposibilidad de igualar cuota de crédito con el alquiler que era precisamente la cuestión más destacada en los anuncios.

En estos días, de acuerdo a lo reconocido por el actual titular de la ANSES, este ente responsable de las jubilaciones y pensiones en la Argentina canalizaría fondos a través del Banco Hipotecario para instrumentar una línea de créditos con la intención de incorporar a la clase media a la compra de vivienda.

Desde luego, la decisión de poner en marcha un vehículo factible de facilitar la adquisición de vivienda por parte de la clase media es positivo. No obstante, genera dudas debido al momento en el cual llega: muy cerca de las elecciones.

Las suspicacias y la desconfianza que precisamente provoca en parte de la población el momento en que se anunciaría esta línea únicamente podrá ser contenido con racionalidad tanto en las medidas que se instrumenten como en el mensaje que se comunique, donde debe primar la honestidad intelectual de un claro diagnóstico de la situación de acceso a la vivienda y de las posibilidades de ir introduciendo mejoras, pero con el necesario realismo que implica el compromiso de recursos de los fondos jubilatorios y más aún por sobre todo privilegiando el compromiso con la confianza y la verdad que los ciudadanos merecen de las autoridades.

No se deben esperar milagros. Es ilusorio pretender la resolución de un problema tan complejo como la accesibilidad a la vivienda con un solo plan hipotecario, el cual por supuesto debe ser bienvenido y justipreciado adecuadamente cuando se conozca su magnitud y alcance, pero, por cierto, esperar la resolución al problema habitacional de la Argentina y aún anunciar alcances sobredimensionados a los que sean factibles de lograr seria, en ambos casos, actuar con irresponsabilidad o cuando menos con ingenuidad.

Fuente:  ReporteInmobiliario.com – 14/05/2009